Überfinanzierte Eigentumswohnungen als Steuersparmodell der 1990er Jahre und auch ab 2020 wurden solche Modelle wieder angeboten . Bei uns haben sich bereits viele Geschädigte Verbraucher gemeldet, denen ebenfalls solche "Schrottimmobilien verkauft wurden! Das Versprechen vom steuerfreien Vermögensaufbau In den 1990er Jahren wurden in Deutschland zehntausendfach Eigentumswohnungen als angebliche Steuersparmodelle verkauft. Die Zielgruppe war klar umrissen: gut verdienende Angestellte, Beamte, Selbstständige – Menschen mit stabilem Einkommen, aber ohne vertiefte Kenntnisse im Immobilien- oder Steuerrecht. Das Versprechen lautete nahezu immer gleich: „Der Staat bezahlt Ihre Immobilie.“ Durch Abschreibungen, Schuldzinsen und steuerliche Verluste sollte sich die Wohnung angeblich „von selbst tragen“. Was viele Käufer nicht erkannten: Der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie stand nicht im Vordergrund. Entscheidend war allein die steuerliche Wirkung – und die funktionierte nur kurzfristig. Video Steuersparmodelle Die Konstruktion der Überfinanzierung Charakteristisch für diese Modelle war eine massive Überfinanzierung der Immobilie. Der tatsächliche Marktwert der Wohnung spielte kaum eine Rolle. Der Kaufpreis setzte sich häufig zusammen aus: dem realen Immobilienwert, hohen Vertriebs- und Innenprovisionen (20–30 %), Gebühren für Treuhänder, Steuerberater oder Konzeptanbieter, Finanzierungskosten, Agios und Nebenkosten. All diese Posten wurden mitfinanziert. Eigenkapital war nicht erforderlich – im Gegenteil: Die „0-DM-Finanzierung“ galt als Verkaufsargument. So entstanden Finanzierungen in Höhe von 140 bis 160 % des tatsächlichen Verkehrswertes der Wohnung. Steuerersparnis statt Wirtschaftlichkeit Die Modelle rechneten sich ausschließlich über die Steuer: Abschreibungen nach § 7 EStG, Schuldzinsen als Werbungskosten, künstlich erzeugte Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Solange der Käufer ein hohes zu versteuerndes Einkommen hatte, funktionierte die Rechnung auf dem Papier. Doch die wirtschaftliche Realität sah anders aus: Die Mieteinnahmen reichten nicht zur Deckung der Kreditraten. Monatliche Unterdeckungen waren die Regel, nicht die Ausnahme. Die versprochenen Wertsteigerungen blieben aus. Die Wohnung war kein Vermögensaufbau – sie war ein dauerhaftes Zuschussgeschäft. Wenn das Einkommen wegbricht Besonders problematisch wurde das Modell, sobald sich die persönliche Situation änderte: Arbeitsplatzverlust Wechsel in die Selbstständigkeit Krankheit Eintritt in den Ruhestand Mit dem sinkenden Einkommen entfiel der steuerliche Vorteil – die Kreditverpflichtungen blieben jedoch in voller Höhe bestehen. Ein Verkauf der Immobilie war meist unmöglich: Der erzielbare Kaufpreis lag deutlich unter der offenen Restschuld. Die Eigentümer saßen fest – oft über Jahrzehnte. Langfristige Folgen für die Betroffenen Für viele Käufer endete das Steuersparmodell in einer finanziellen Sackgasse: Überschuldung trotz Immobilieneigentum Zwangsversteigerungen Restschulden nach Verwertung Privatinsolvenz Nicht wenige Betroffene kämpften bis ins hohe Alter mit den Folgen einer einzigen Fehlentscheidung aus den 1990er Jahren. Typische Fallbeispiele aus der Praxis Fall 1: Der Beamte mit der „steuerfreien Wohnung“ Ein 38-jähriger Beamter kauft 1996 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Kaufpreis laut Vertrag: 180.000 DM. Tatsächlicher Marktwert: ca. 120.000 DM. Die Finanzierung beträgt 195.000 DM – inklusive Provisionen und Nebenkosten. Die monatliche Miete liegt 300 DM unter der Kreditbelastung. Anfangs gleicht die Steuerersparnis den Fehlbetrag aus. Mit Eintritt in den Ruhestand sinkt das Einkommen – der Steuervorteil entfällt. Der Verkauf scheitert an der hohen Restschuld. Ergebnis: Zwangsversteigerung und Privatinsolvenz mit über 80.000 € Restschulden. Fall 2: Das Ehepaar und das „Rundum-Sorglos-Paket“ Ein Ehepaar mit zwei Einkommen wird 1994 von einem Strukturvertrieb angesprochen. Angeboten wird eine „komplett betreute Steuersparwohnung“. Kein Eigenkapital Verwaltung inklusive Mietgarantie für fünf Jahre Nach Ablauf der Mietgarantie sinken die Einnahmen drastisch. Die Wohnung steht mehrfach leer, Reparaturen fallen an. Der Marktwert liegt weit unter der Kreditsumme. Nach der Trennung des Ehepaares bleibt ein Partner allein auf der Finanzierung sitzen. Die Schulden übersteigen den Immobilienwert um fast 50 %. Fall 3: Der Selbstständige und das Ende der Abschreibung Ein selbstständiger Handwerksmeister investiert 1998 in zwei Eigentumswohnungen. Die steuerliche Verlustzuweisung reduziert seine Steuerlast erheblich. Nach einer wirtschaftlichen Krise muss er den Betrieb aufgeben. Ohne Gewinne gibt es keine Steuerersparnis mehr – die monatlichen Raten laufen weiter. Beide Wohnungen werden später zwangsversteigert. Die Restschulden bleiben bestehen und führen zur Verbraucherinsolvenz. Vom historischen Steuersparmodell zur aktuellen Wiederholung Wer glaubt, die überfinanzierten Steuersparimmobilien der 1990er Jahre seien ein abgeschlossenes Kapitel, irrt. Die damaligen Vertriebsstrukturen sind nicht verschwunden – sie haben sich modernisiert, umbenannt und neu positioniert. Heute werden erneut Immobilien als Steuerspar- oder Altersvorsorgemodell an Verbraucher vermittelt. Die Argumentation ist vertraut, nur die Begriffe haben sich geändert. Gleiche Mechanik – neues Etikett Statt „Steuersparwohnung“ heißt es heute: „Kapitalanlage zur Altersvorsorge“ „Inflationsschutz durch Betongold“ „Steuern sinnvoll umleiten“ „Immobilieninvest ohne Eigenkapital“ Der Kern bleibt identisch: Nicht die Wirtschaftlichkeit der Immobilie steht im Vordergrund, sondern die steuerliche Wirkung in Kombination mit hoher Fremdfinanzierung. Rückkehr der Überfinanzierung Auch heute werden wieder Immobilien vermittelt, deren Finanzierung deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Typische Merkmale aktueller Modelle: Kaufpreise oberhalb des regionalen Marktwertes Mitfinanzierung von: Vertriebskosten Konzeptgebühren „Beratungshonoraren“ Finanzierungen von 140 bis 160 % des realen Immobilienwerts Kaum oder kein Eigenkapital Die Überfinanzierung wird erneut als Vorteil verkauft: „Sie setzen kein eigenes Geld ein und nutzen den Hebel der Bank.“ Steuerersparnis als Verkaufsargument Bankgeprüft Wie schon in den 1990er Jahren wird die Steuerersparnis in den Vordergrund gestellt: Abschreibungen Schuldzinsen Verluste aus Vermietung und Verpachtung Oft wird suggeriert, die monatliche Belastung sei „nahe null“ oder werde „vom Finanzamt getragen“. Was regelmäßig fehlt: eine realistische Cashflow-Betrachtung eine Sensitivitätsrechnung bei Einkommensverlust eine ehrliche Einschätzung des Wiederverkaufswertes Neue Zielgruppen – gleiche Risiken Während in den 1990er Jahren vor allem Beamte und gut verdienende Angestellte angesprochen wurden, richtet sich der Vertrieb heute zusätzlich an: junge Familien Berufseinsteiger Selbstständige Verbraucher ohne Immobilienerfahrung Besonders gefährlich ist, dass viele Käufer glauben, aus den Fehlern der Vergangenheit sei gelernt worden – und deshalb kein Risiko mehr bestehe. Doch das Risiko ist nicht verschwunden. Es wurde lediglich neu verpackt. Die bekannten Folgen zeichnen sich erneut ab Bereits heute zeigen sich die gleichen Problem Muster: Mieteinnahmen bleiben hinter den Prognosen zurück steigende Zinsen erhöhen die monatliche Belastung steuerliche Effekte fallen geringer aus als versprochen Verkaufsversuche scheitern an der hohen Restschuld Die Parallelen zu den 1990er Jahren sind unübersehbar. Die zentrale Lehre – gestern wie heute Der historische Rückblick ist keine Nostalgie, sondern eine Warnung. Wer eine Immobilie ausschließlich wegen der Steuer kauft, kauft kein Vermögen – sondern ein Risiko. Steuerliche Vorteile können helfen, sie ersetzen jedoch keine wirtschaftliche Tragfähigkeit. Eine Immobilie, die sich ohne Steuerersparnis nicht trägt, ist kein solides Investment – weder damals noch heute. Übergang: Von der gescheiterten Steuersparimmobilie zur Überschuldung Viele Betroffene erkennen erst spät, dass nicht ein einzelnes Problem vorliegt, sondern eine strukturelle Überschuldung entstanden ist. Die monatlichen Belastungen aus der Immobilie übersteigen dauerhaft die eigenen finanziellen Möglichkeiten. Rücklagen sind aufgebraucht, neue Kredite verschaffen nur kurzfristig Luft. Spätestens in diesem Stadium geht es nicht mehr um die Frage, ob gehandelt werden muss, sondern wie. Die Erfahrung zeigt: Wer zu lange versucht, ein gescheitertes Immobilienmodell aus eigener Kraft zu retten, verschärft die Situation oft erheblich. Verzugszinsen, Mahnkosten, Pfändungen und rechtliche Schritte der Gläubiger erhöhen die Schuldenlast zusätzlich. Der Übergang von einer wirtschaftlichen Schieflage zur rechtlich relevanten Überschuldung verläuft schleichend – aber unumkehrbar, wenn nicht rechtzeitig gegengesteuert wird. Wann aus einem Problem eine Überschuldung wird Überschuldung liegt nicht erst dann vor, wenn kein Geld mehr vorhanden ist. Sie beginnt regelmäßig dann, wenn: die laufenden Verpflichtungen dauerhaft nicht mehr erfüllt werden können, Kredite nur noch durch neue Kredite bedient werden, oder Zahlungsverpflichtungen verschoben werden, um Zeit zu gewinnen. Gerade bei überfinanzierten Steuersparimmobilien tritt dieser Punkt häufig ein, lange bevor die Betroffenen ihn selbst wahrnehmen. Die falsche Hoffnung: „Es wird sich schon wieder rechnen“ Viele Betroffene klammern sich an Hoffnungen: steigende Immobilienpreise bessere Vermietung sinkende Zinsen neue steuerliche Vorteile Diese Hoffnung ist menschlich – aber gefährlich. Denn während abgewartet wird, wächst die Schuldenlast weiter. An diesem Punkt ist ein nüchterner Blick notwendig: Nicht jede Immobilie lässt sich retten – aber fast jede finanzielle Situation lässt sich ordnen, wenn rechtzeitig gehandelt wird. Johann Tillich: Erfahrung aus über 5.000 Bankverhandlungen Ein entscheidender Unterschied zwischen theoretischer Beratung und wirksamer Unterstützung liegt in der praktischen Erfahrung. Johann Tillich bringt genau diesen Erfahrungsschatz ein. In mehr als 20 Jahren Tätigkeit hat er über 5.000 Verhandlungen mit Banken, Kreditinstituten und Finanzierungsstellen geführt – überwiegend in Fällen rund um Steuersparmodelle, überfinanzierte Immobilien und gescheiterte Kapitalanlagen. Diese Verhandlungen betrafen unter anderem: überhöhte Immobilienfinanzierungen problematische Kreditkonstruktionen Restschulden nach Zwangsversteigerungen Vergleichsverhandlungen vor und im Insolvenzverfahren Diese Erfahrung ist für Betroffene von besonderer Bedeutung, denn Banken reagieren nicht auf theoretische Argumente, sondern auf Kenntnis ihrer internen Abläufe, Entscheidungslogiken und rechtlichen Grenzen. Warum dieser Erfahrungsschatz entscheidend ist Viele Verbraucher unterschätzen, wie asymmetrisch die Ausgangslage ist: Banken verfügen über spezialisierte Abteilungen standardisierte Argumentationsmuster klare wirtschaftliche Interessen Wer hier ohne Erfahrung agiert, verhandelt meist aus einer defensiven Position heraus. Der langjährige Umgang mit genau diesen Konstellationen ermöglicht es, Risiken realistisch einzuschätzen und Chancen zu erkennen, die Betroffenen allein oft verborgen bleiben. Dabei geht es nicht um Konfrontation, sondern um sachlich fundierte, tragfähige Lösungen. Einordnung im Zusammenspiel mit dem VfE Im Zusammenspiel mit dem Verein für Existenzsicherung (VfE) entsteht daraus eine besondere Form der Unterstützung: Der VfE strukturiert die Gesamtsituation und sichert die existenzielle Perspektive Johann Tillich bringt die operative Erfahrung aus tausenden realer Bankverhandlungen ein Gerade bei Steuersparmodellen zeigt sich immer wieder: Erfolg hängt nicht allein vom Recht ab, sondern davon, wie und mit welchem Wissen verhandelt wird. Bedeutung für Betroffene Für Menschen, die durch Steuersparimmobilien oder überfinanzierte Anlagen in finanzielle Not geraten sind, bedeutet dieser Erfahrungshintergrund vor allem eines: Sie stehen nicht allein einer übermächtigen Struktur gegenüber, sondern können auf erprobtes Wissen aus vergleichbaren Fällen zurückgreifen. Das ersetzt keine Entscheidung – aber es verhindert, dass Entscheidungen im Blindflug getroffen werden. Checkliste: Warnsignale einer Steuersparimmobilie