🏢 Überfinanzierte Wohnungen als Steuersparmodell (90er Jahre und heute)
Johann Tillich • 20. Dezember 2025
Wohnungen wurden nicht primär als Wohn- oder Renditeobjekt, sondern als Steuersparinstrument verkauft.
Überfinanzierte Eigentumswohnungen als Steuersparmodell der 1990er Jahre und auch ab 2020 wurden solche Modelle wieder angeboten. Bei uns haben sich bereits viele Geschädigte Verbraucher gemeldet, denen ebenfalls solche "Schrottimmobilien verkauft wurden!
Das Versprechen vom steuerfreien Vermögensaufbau
In den 1990er Jahren wurden in Deutschland zehntausendfach Eigentumswohnungen als angebliche Steuersparmodelle verkauft. Die Zielgruppe war klar umrissen: gut verdienende Angestellte, Beamte, Selbstständige – Menschen mit stabilem Einkommen, aber ohne vertiefte Kenntnisse im Immobilien- oder Steuerrecht.
Das Versprechen lautete nahezu immer gleich:
„Der Staat bezahlt Ihre Immobilie.“
Durch Abschreibungen, Schuldzinsen und steuerliche Verluste sollte sich die Wohnung angeblich „von selbst tragen“.
Was viele Käufer nicht erkannten: Der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie stand nicht im Vordergrund. Entscheidend war allein die steuerliche Wirkung – und die funktionierte nur kurzfristig.
Die Konstruktion der Überfinanzierung
Charakteristisch für diese Modelle war eine massive Überfinanzierung der Immobilie. Der tatsächliche Marktwert der Wohnung spielte kaum eine Rolle.
Der Kaufpreis setzte sich häufig zusammen aus:
- dem realen Immobilienwert,
- hohen Vertriebs- und Innenprovisionen (20–30 %),
- Gebühren für Treuhänder, Steuerberater oder Konzeptanbieter,
- Finanzierungskosten, Agios und Nebenkosten.
- All diese Posten wurden mitfinanziert. Eigenkapital war nicht erforderlich – im Gegenteil: Die „0-DM-Finanzierung“ galt als Verkaufsargument.
- So entstanden Finanzierungen in Höhe von 140 bis 160 % des tatsächlichen Verkehrswertes der Wohnung.
Steuerersparnis statt Wirtschaftlichkeit
Die Modelle rechneten sich ausschließlich über die Steuer:
Abschreibungen nach § 7 EStG,
Schuldzinsen als Werbungskosten,
künstlich erzeugte Verluste aus Vermietung und Verpachtung.
Solange der Käufer ein hohes zu versteuerndes Einkommen hatte, funktionierte die Rechnung auf dem Papier.
Doch die wirtschaftliche Realität sah anders aus:
Die Mieteinnahmen reichten nicht zur Deckung der Kreditraten.
Monatliche Unterdeckungen waren die Regel, nicht die Ausnahme.
Die versprochenen Wertsteigerungen blieben aus.
Die Wohnung war kein Vermögensaufbau – sie war ein dauerhaftes Zuschussgeschäft.
Wenn das Einkommen wegbricht
Besonders problematisch wurde das Modell, sobald sich die persönliche Situation änderte:
Arbeitsplatzverlust
Wechsel in die Selbstständigkeit
Krankheit
Eintritt in den Ruhestand
Mit dem sinkenden Einkommen entfiel der steuerliche Vorteil – die Kreditverpflichtungen blieben jedoch in voller Höhe bestehen.
Ein Verkauf der Immobilie war meist unmöglich:
Der erzielbare Kaufpreis lag deutlich unter der offenen Restschuld. Die Eigentümer saßen fest – oft über Jahrzehnte.
Langfristige Folgen für die Betroffenen
Für viele Käufer endete das Steuersparmodell in einer finanziellen Sackgasse:
Überschuldung trotz Immobilieneigentum
Zwangsversteigerungen
Restschulden nach Verwertung
Privatinsolvenz
Nicht wenige Betroffene kämpften bis ins hohe Alter mit den Folgen einer einzigen Fehlentscheidung aus den 1990er Jahren.
Typische Fallbeispiele aus der Praxis
Fall 1: Der Beamte mit der „steuerfreien Wohnung“
Ein 38-jähriger Beamter kauft 1996 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Kaufpreis laut Vertrag: 180.000 DM.
Tatsächlicher Marktwert: ca. 120.000 DM.
Die Finanzierung beträgt 195.000 DM – inklusive Provisionen und Nebenkosten.
Die monatliche Miete liegt 300 DM unter der Kreditbelastung.
Anfangs gleicht die Steuerersparnis den Fehlbetrag aus.
Mit Eintritt in den Ruhestand sinkt das Einkommen – der Steuervorteil entfällt.
Der Verkauf scheitert an der hohen Restschuld.
Ergebnis: Zwangsversteigerung und Privatinsolvenz mit über 80.000 € Restschulden.
Fall 2: Das Ehepaar und das „Rundum-Sorglos-Paket“
Ein Ehepaar mit zwei Einkommen wird 1994 von einem Strukturvertrieb angesprochen.
Angeboten wird eine „komplett betreute Steuersparwohnung“.
- Kein Eigenkapital
- Verwaltung inklusive
- Mietgarantie für fünf Jahre
- Nach Ablauf der Mietgarantie sinken die Einnahmen drastisch.
- Die Wohnung steht mehrfach leer, Reparaturen fallen an.
- Der Marktwert liegt weit unter der Kreditsumme.
- Nach der Trennung des Ehepaares bleibt ein Partner allein auf der Finanzierung sitzen.
- Die Schulden übersteigen den Immobilienwert um fast 50 %.
Fall 3: Der Selbstständige und das Ende der Abschreibung
Ein selbstständiger Handwerksmeister investiert 1998 in zwei Eigentumswohnungen.
Die steuerliche Verlustzuweisung reduziert seine Steuerlast erheblich.
Nach einer wirtschaftlichen Krise muss er den Betrieb aufgeben.
Ohne Gewinne gibt es keine Steuerersparnis mehr – die monatlichen Raten laufen weiter.
Beide Wohnungen werden später zwangsversteigert.
Die Restschulden bleiben bestehen und führen zur Verbraucherinsolvenz.
Vom historischen Steuersparmodell zur aktuellen Wiederholung
Wer glaubt, die überfinanzierten Steuersparimmobilien der 1990er Jahre seien ein abgeschlossenes Kapitel, irrt.
Die damaligen Vertriebsstrukturen sind nicht verschwunden – sie haben sich modernisiert, umbenannt und neu positioniert.
Heute werden erneut Immobilien als Steuerspar- oder Altersvorsorgemodell an Verbraucher vermittelt. Die Argumentation ist vertraut, nur die Begriffe haben sich geändert.
Gleiche Mechanik – neues Etikett
Statt „Steuersparwohnung“ heißt es heute:
„Kapitalanlage zur Altersvorsorge“
„Inflationsschutz durch Betongold“
„Steuern sinnvoll umleiten“
„Immobilieninvest ohne Eigenkapital“
Der Kern bleibt identisch:
Nicht die Wirtschaftlichkeit der Immobilie steht im Vordergrund, sondern die steuerliche Wirkung in Kombination mit hoher Fremdfinanzierung.
Rückkehr der Überfinanzierung
Auch heute werden wieder Immobilien vermittelt, deren Finanzierung deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Typische Merkmale aktueller Modelle:
Kaufpreise oberhalb des regionalen Marktwertes
Mitfinanzierung von:
Vertriebskosten
Konzeptgebühren
„Beratungshonoraren“
Finanzierungen von 140 bis 160 % des realen Immobilienwerts
Kaum oder kein Eigenkapital
Die Überfinanzierung wird erneut als Vorteil verkauft:
„Sie setzen kein eigenes Geld ein und nutzen den Hebel der Bank.“
Steuerersparnis als Verkaufsargument
Bankgeprüft
Wie schon in den 1990er Jahren wird die Steuerersparnis in den Vordergrund gestellt:
Abschreibungen
Schuldzinsen
Verluste aus Vermietung und Verpachtung
Oft wird suggeriert, die monatliche Belastung sei „nahe null“ oder werde „vom Finanzamt getragen“.
Was regelmäßig fehlt:
eine realistische Cashflow-Betrachtung
eine Sensitivitätsrechnung bei Einkommensverlust
eine ehrliche Einschätzung des Wiederverkaufswertes
Neue Zielgruppen – gleiche Risiken
Während in den 1990er Jahren vor allem Beamte und gut verdienende Angestellte angesprochen wurden, richtet sich der Vertrieb heute zusätzlich an:
junge Familien
Berufseinsteiger
Selbstständige
Verbraucher ohne Immobilienerfahrung
Besonders gefährlich ist, dass viele Käufer glauben, aus den Fehlern der Vergangenheit sei gelernt worden – und deshalb kein Risiko mehr bestehe.
Doch das Risiko ist nicht verschwunden. Es wurde lediglich neu verpackt.
Die bekannten Folgen zeichnen sich erneut ab
Bereits heute zeigen sich die gleichen Problem Muster:
Mieteinnahmen bleiben hinter den Prognosen zurück
steigende Zinsen erhöhen die monatliche Belastung
steuerliche Effekte fallen geringer aus als versprochen
Verkaufsversuche scheitern an der hohen Restschuld
Die Parallelen zu den 1990er Jahren sind unübersehbar.
Die zentrale Lehre – gestern wie heute
Der historische Rückblick ist keine Nostalgie, sondern eine Warnung.
Wer eine Immobilie ausschließlich wegen der Steuer kauft,
kauft kein Vermögen – sondern ein Risiko.
Steuerliche Vorteile können helfen, sie ersetzen jedoch keine wirtschaftliche Tragfähigkeit.
Eine Immobilie, die sich ohne Steuerersparnis nicht trägt, ist kein solides Investment – weder damals noch heute.
Übergang: Von der gescheiterten Steuersparimmobilie zur Überschuldung
Viele Betroffene erkennen erst spät, dass nicht ein einzelnes Problem vorliegt, sondern eine strukturelle Überschuldung entstanden ist.
Die monatlichen Belastungen aus der Immobilie übersteigen dauerhaft die eigenen finanziellen Möglichkeiten. Rücklagen sind aufgebraucht, neue Kredite verschaffen nur kurzfristig Luft.
Spätestens in diesem Stadium geht es nicht mehr um die Frage, ob gehandelt werden muss, sondern wie.
Die Erfahrung zeigt:
Wer zu lange versucht, ein gescheitertes Immobilienmodell aus eigener Kraft zu retten, verschärft die Situation oft erheblich. Verzugszinsen, Mahnkosten, Pfändungen und rechtliche Schritte der Gläubiger erhöhen die Schuldenlast zusätzlich.
Der Übergang von einer wirtschaftlichen Schieflage zur rechtlich relevanten Überschuldung verläuft schleichend – aber unumkehrbar, wenn nicht rechtzeitig gegengesteuert wird.
Wann aus einem Problem eine Überschuldung wird
Überschuldung liegt nicht erst dann vor, wenn kein Geld mehr vorhanden ist.
Sie beginnt regelmäßig dann, wenn:
die laufenden Verpflichtungen dauerhaft nicht mehr erfüllt werden können,
Kredite nur noch durch neue Kredite bedient werden,
oder Zahlungsverpflichtungen verschoben werden, um Zeit zu gewinnen.
Gerade bei überfinanzierten Steuersparimmobilien tritt dieser Punkt häufig ein, lange bevor die Betroffenen ihn selbst wahrnehmen.
Die falsche Hoffnung: „Es wird sich schon wieder rechnen“
Viele Betroffene klammern sich an Hoffnungen:
steigende Immobilienpreise
bessere Vermietung
sinkende Zinsen
neue steuerliche Vorteile
Diese Hoffnung ist menschlich – aber gefährlich.
Denn während abgewartet wird, wächst die Schuldenlast weiter.
An diesem Punkt ist ein nüchterner Blick notwendig:
Nicht jede Immobilie lässt sich retten – aber fast jede finanzielle Situation lässt sich ordnen, wenn rechtzeitig gehandelt wird.
Johann Tillich: Erfahrung aus über 5.000 Bankverhandlungen
Ein entscheidender Unterschied zwischen theoretischer Beratung und wirksamer Unterstützung liegt in der praktischen Erfahrung.
Johann Tillich bringt genau diesen Erfahrungsschatz ein.
In mehr als 20 Jahren Tätigkeit hat er über 5.000 Verhandlungen mit Banken, Kreditinstituten und Finanzierungsstellen geführt – überwiegend in Fällen rund um Steuersparmodelle, überfinanzierte Immobilien und gescheiterte Kapitalanlagen.
Diese Verhandlungen betrafen unter anderem:
- überhöhte Immobilienfinanzierungen
- problematische Kreditkonstruktionen
- Restschulden nach Zwangsversteigerungen
- Vergleichsverhandlungen vor und im Insolvenzverfahren
Diese Erfahrung ist für Betroffene von besonderer Bedeutung, denn Banken reagieren nicht auf theoretische Argumente, sondern auf Kenntnis ihrer internen Abläufe, Entscheidungslogiken und rechtlichen Grenzen.
Warum dieser Erfahrungsschatz entscheidend ist
Viele Verbraucher unterschätzen, wie asymmetrisch die Ausgangslage ist:
- Banken verfügen über spezialisierte Abteilungen
- standardisierte Argumentationsmuster
- klare wirtschaftliche Interessen
- Wer hier ohne Erfahrung agiert, verhandelt meist aus einer defensiven Position heraus.
- Der langjährige Umgang mit genau diesen Konstellationen ermöglicht es, Risiken realistisch einzuschätzen und Chancen zu erkennen, die Betroffenen allein oft verborgen bleiben.
- Dabei geht es nicht um Konfrontation, sondern um sachlich fundierte, tragfähige Lösungen.
- Einordnung im Zusammenspiel mit dem VfE
- Im Zusammenspiel mit dem Verein für Existenzsicherung (VfE) entsteht daraus eine besondere Form der Unterstützung:
- Der VfE strukturiert die Gesamtsituation und sichert die existenzielle Perspektive
- Johann Tillich bringt die operative Erfahrung aus tausenden realer Bankverhandlungen ein
Gerade bei Steuersparmodellen zeigt sich immer wieder:
Erfolg hängt nicht allein vom Recht ab, sondern davon, wie und mit welchem Wissen verhandelt wird.
Bedeutung für Betroffene
Für Menschen, die durch Steuersparimmobilien oder überfinanzierte Anlagen in finanzielle Not geraten sind, bedeutet dieser Erfahrungshintergrund vor allem eines:
Sie stehen nicht allein einer übermächtigen Struktur gegenüber, sondern können auf erprobtes Wissen aus vergleichbaren Fällen zurückgreifen.
Das ersetzt keine Entscheidung – aber es verhindert, dass Entscheidungen im Blindflug getroffen werden.
Ein häufiges und zugleich kritisches Szenario im Insolvenzrecht entsteht, wenn ein Gläubiger – beispielsweise eine Krankenkasse – einen Fremdantrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt und der Schuldner die vom Gericht gesetzte Frist zur Stellung eines eigenen Insolvenzantrags (Eigenantrag) nebst Antrag auf Restschuldbefreiung versäumt. Dieser Beitrag beleuchtet die umfassende Rechtsauffassung zu dieser Konstellation, analysiert die Positionen der Beteiligten und zeigt auf, ab wann ein neuer Antrag rechtlich wieder zulässig ist. 1. Die rechtliche Ausgangslage und die absolute Frist Stellt ein Gläubiger einen zulässigen Insolvenzantrag, ist das Insolvenzgericht nach § 20 Abs. 2 InsO in Verbindung mit § 287 Abs. 1 InsO verpflichtet, den Schuldner auf die Möglichkeit der Restschuldbefreiung hinzuweisen. Hierfür wird in der Regel eine richterliche Frist von vier Wochen gesetzt. Vor der Verfahrenseröffnung: Diese vierwöchige Frist ist keine starre Ausschlussfrist. Ein verspäteter Eigenantrag unter Bezugnahme auf das Aktenzeichen des Fremdantrags ist rechtlich zulässig und wirksam, solange das Insolvenzgericht den formellen Eröffnungsbeschluss noch nicht erlassen hat. Nach der Verfahrenseröffnung: Mit dem Erlass des Eröffnungsbeschlusses schließt sich dieses Zeitfenster endgültig. Ein nachträglicher Antrag auf Restschuldbefreiung für dieses nun laufende Verfahren ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig. 2. Multiperspektivische Analyse der Rechtsfolgen Wird das Verfahren ohne den Antrag auf Restschuldbefreiung eröffnet, ergeben sich für die Parteien völlig unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen: Perspektive des Schuldners: Die Situation ist gravierend. Der Schuldner durchläuft ein vollständiges Insolvenzverfahren, in dem sein pfändbares Vermögen und Einkommen durch den Insolvenzverwalter verwertet werden. Da die Restschuldbefreiung fehlt, bleiben am Ende des Verfahrens alle nicht getilgten Schulden in voller Höhe bestehen. Die wirtschaftliche Rehabilitation verzögert sich massiv, da de facto zwei Verfahren nacheinander durchlaufen werden müssen, um Schuldenfreiheit zu erlangen. Perspektive des Gläubigers (Krankenkasse): Für den antragstellenden Gläubiger sowie alle weiteren Gläubiger ist diese Konstellation äußerst vorteilhaft. Sie profitieren von der geordneten Vermögensverwertung im Insolvenzverfahren und erhalten eine Insolvenzquote. Nach der formellen Aufhebung des Verfahrens können die Gläubiger aus dem vollstreckbaren Tabellenauszug sofort und für weitere 30 Jahre in das Neuvermögen des Schuldners vollstrecken. Perspektive des Insolvenzgerichts und Verwalters: Das Gericht und der Insolvenzverwalter wickeln das Verfahren regulär ab. Der Fokus liegt rein auf der bestmöglichen Gläubigerbefriedigung. Das Verfahren endet mit der Schlussverteilung und Aufhebung, ohne in eine Wohlverhaltensphase überzugehen. 3. Mythos Sperrfrist: Wann ist ein neuer Antrag möglich? Oft wird fälschlicherweise angenommen, dass das Versäumen der Antragsfrist eine mehrjährige Sperrfrist für einen neuen Insolvenzantrag auslöst. Dies ist nach der aktuellen Gesetzeslage nicht der Fall. Keine gesetzliche Sperrfrist (§ 287a InsO): Der Gesetzgeber hat in § 287a InsO die Gründe für eine Sperrfrist (drei, fünf oder elf Jahre) abschließend geregelt. Das bloße Unterlassen oder Vergessen des Antrags auf Restschuldbefreiung in einem Fremdantragsverfahren ist dort nicht aufgeführt. Eine formelle Versagung der Restschuldbefreiung (§ 290 InsO) liegt ebenfalls nicht vor, da gar kein Antrag existierte, der hätte gerichtlich versagt werden können. Das prozessuale Hindernis: Der Schuldner kann dennoch nicht sofort einen neuen Antrag stellen. Dem steht das zwingende prozessuale Hindernis des laufenden Erstverfahrens entgegen (Grundsatz der Einmaligkeit). Zwei parallele Insolvenzverfahren über dasselbe Vermögen sind rechtlich unzulässig. Der frühestmögliche Zeitpunkt: Ein neuer Eigenantrag inklusive Antrag auf Restschuldbefreiung kann exakt ab dem Tag gestellt werden, an dem das erste Insolvenzverfahren durch das Gericht formell und rechtskräftig aufgehoben wurde (Aufhebungsbeschluss nach § 200 InsO). 4. Strategische Handlungsempfehlungen Für betroffene Schuldner ergeben sich aus dieser Rechtslage klare strategische Notwendigkeiten: Sofortige Statusprüfung: Es muss umgehend beim Insolvenzgericht geklärt werden, ob der Eröffnungsbeschluss bereits erlassen wurde. Ist dies nicht der Fall, muss der Eigenantrag sofort per Notfristmaßnahme nachgereicht werden. Prüfung der gerichtlichen Belehrung: Wurde das Verfahren bereits eröffnet, ist die Gerichtsakte zwingend auf formelle Fehler zu prüfen. War die gerichtliche Belehrung über die Restschuldbefreiung fehlerhaft oder wurde sie nicht korrekt zugestellt, kann der Eröffnungsbeschluss unter Umständen mit der sofortigen Beschwerde angegriffen und der Antrag nachgeholt werden. Vorbereitung des Folgeverfahrens: Lässt sich das laufende Verfahren rechtlich nicht mehr korrigieren, muss der Schuldner mit dem Insolvenzverwalter vollumfänglich kooperieren, um einen zügigen Abschluss zu fördern. Parallel sollte der neue Eigenantrag vollständig vorbereitet werden, um ihn am Tag nach der gerichtlichen Aufhebung des Erstverfahrens sofort einzureichen. Dies verhindert, dass Gläubiger in der Zwischenzeit Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen ergreifen können. Fazit Das Versäumen der Frist für den Eigenantrag bei einem Fremdantrag zwingt den Schuldner, das Verfahren ohne Schuldenbefreiung zu durchlaufen. Da jedoch keine isolierte gesetzliche Sperrfrist für einen Neuantrag existiert, besteht die rechtliche Lösung in der präzisen Vorbereitung eines nahtlos anschließenden zweiten Insolvenzverfahrens unmittelbar nach Abschluss des ersten.
Wann muss man Insolvenz anmelden? Ihre Fragen beantwortet: Ab wann es nötig wird, was „zu spät“ heißt und warum ein Beratungsgespräch früh helfen kann.
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