1. Einleitung Der sogenannte Immobilienteilverkauf hat sich in den letzten Jahren als Finanzierungsmodell für ältere Immobilieneigentümer etabliert. Typischerweise verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an einen gewerblichen Anbieter, erhält dafür einen Kaufpreis, behält jedoch ein Nießbrauch- oder Wohnrecht und verpflichtet sich zur Zahlung eines laufenden „Nutzungsentgelts“. Zusätzlich wird regelmäßig ein späterer Gesamtverkauf oder Rückkauf vereinbart. Die wirtschaftliche Struktur ähnelt dabei vielfach weniger einem klassischen Immobilienkauf als vielmehr einer zeitlich begrenzten Kapitalüberlassung gegen laufende Vergütung. Dies wirft grundlegende zivil- und verbraucherschutzrechtliche Fragen auf, insbesondere zur Anwendbarkeit der Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen, Verbraucherdarlehen sowie zur möglichen Sittenwidrigkeit einzelner Vertragskonstruktionen. Der folgende Beitrag analysiert typische rechtliche Problemfelder solcher Verträge anhand eines repräsentativen marktüblichen Vertragsmodells. 2. Intransparenz von Nutzungsentgelt- und Anpassungsklauseln 2.1. Anwendbarkeit des AGB-Rechts Teilverkaufsverträge werden von Anbietern typischerweise formularmäßig gestellt. Es handelt sich daher um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB. Vertragspartner sind regelmäßig Verbraucher, sodass der strenge Transparenzmaßstab des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt. 2.2. Kaskadenverweisungen als Transparenzproblem Häufig wird das monatliche Nutzungsentgelt in einer Anlage zum Kaufvertrag festgelegt und lediglich allgemein auf eine „Anpassung“ verwiesen. Die konkrete Anpassungsregel findet sich wiederum erst in weiteren Anlagen oder Unteranlagen. Diese mehrstufige Verweisung erschwert es dem durchschnittlichen Verbraucher, die wirtschaftliche Tragweite des Vertrages zu erkennen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH müssen Preis- und Zinsanpassungsklauseln so ausgestaltet sein, dass der Vertragspartner ohne besondere Kenntnisse die Voraussetzungen und Reichweite der Änderung nachvollziehen kann. Mehrfachverweisungen ohne klare Zusammenfassung der wirtschaftlichen Folgen genügen diesem Maßstab regelmäßig nicht. 2.3. Komplexe mathematische Formeln In der Praxis enthalten Anpassungsklauseln häufig komplexe Zinsformeln, die auf Referenzzinssätze (z. B. 6-Monats-EURIBOR) Bezug nehmen und nach mehrjährigen Festschreibungszeiträumen erhebliche Entgeltänderungen auslösen können. Fehlt eine verständliche Erläuterung der Funktionsweise, der möglichen Bandbreiten sowie konkreter Rechenbeispiele, ist die Klausel für einen durchschnittlichen Verbraucher nicht nachvollziehbar. Eine derartige Verschleierung wirtschaftlicher Risiken führt regelmäßig zur Intransparenz i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Folge der Unwirksamkeit der Anpassungsklausel. 2.4. Unklare Bestimmung der Anpassungszeitpunkte Zudem zeigen zahlreiche Vertragsmuster keine eindeutige Festlegung, wann der erste Anpassungszeitraum beginnt und endet. Unklar bleibt häufig, ob der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, der Kaufpreiszahlung oder ein fiktives Stichtagsdatum maßgeblich ist. Bereits diese Unbestimmtheit genügt, um eine Preisänderungsklausel als intransparent zu qualifizieren. 3. Einordnung des Teilverkaufs als Verbraucherdarlehen 3.1. Wirtschaftliche Betrachtungsweise Prägend für ein Gelddarlehen ist die zeitlich begrenzte Überlassung eines Geldbetrages gegen Rückgewährpflicht. In typischen Teilverkaufsmodellen ist von vornherein vorgesehen, dass der ausgezahlte Kaufpreis beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf vollständig an den Anbieter zurückfließt – häufig sogar mit einem garantierten Mindestaufschlag. Damit liegt wirtschaftlich eine Kapitalüberlassung auf Zeit vor. Dass die Rückzahlung an einen späteren Verkaufszeitpunkt geknüpft wird, ändert an der Darlehensnatur nichts. Diese Sichtweise wird inzwischen auch in der Literatur ausdrücklich vertreten (vgl. Artz/Gsell, NJW 2024, 785). 3.2. Rechtsfolgen der Darlehensqualifikation Liegt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen i.S.d. §§ 491 ff. BGB vor, gelten zwingende Informations- und Formvorschriften. Insbesondere müssen Sollzinssatz, effektiver Jahreszins, Referenzzinssatz und Anpassungsmechanismus klar angegeben werden (Art. 247 §§ 3, 6 EGBGB). Fehlen diese Pflichtangaben, ist nach § 494 Abs. 2 BGB höchstens der gesetzliche Zinssatz geschuldet; nach § 494 Abs. 4 Satz 2 BGB ist eine nachteilige Zinserhöhung ausgeschlossen. Zudem kann der Verbraucher den Vertrag nach § 494 Abs. 6 BGB jederzeit entschädigungsfrei kündigen. Versuche, die Darlehensvorschriften durch alternative Vertragsgestaltung zu umgehen, werden durch § 512 BGB ausdrücklich untersagt. 4. Sittenwidrigkeit überhöhter Entgeltmodelle 4.1. Maßstab des § 138 Abs. 1 BGB Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist ein Verbraucherdarlehen sittenwidrig, wenn der vereinbarte Effektivzins den marktüblichen Zinssatz um mehr als 100 % relativ überschreitet und zusätzlich eine strukturelle Unterlegenheit des Verbrauchers ausgenutzt wird. 4.2. Überhöhte Gesamtkosten in Teilverkaufsmodellen Bei typischen Teilverkaufsverträgen entstehen für den Verbraucher neben laufendem Nutzungsentgelt zusätzliche Rückkaufaufschläge, Durchführungsentgelte sowie vollständige Kostentragung für Notar- und Gutachterleistungen. In der Gesamtbetrachtung kann der effektive Jahreszins deutlich über dem marktüblichen Niveau grundpfandrechtlich gesicherter Immobiliendarlehen liegen. Erreicht die Kostenbelastung ein auffälliges Missverhältnis zur Kapitalüberlassung, kann dies zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags nach § 138 BGB führen. 5. Unangemessene Eigentumsbeschränkungen Häufig enthalten Teilverkaufsverträge umfassende Nutzungs-, Belastungs- und Verfügungsbeschränkungen für den verbleibenden Eigentumsanteil des Verbrauchers, während gleichzeitig alle laufenden Kosten der Immobilie allein von ihm getragen werden. Zugleich wird die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft dauerhaft ausgeschlossen. Diese Kombination aus weitgehender Entrechtung bei gleichzeitig vollständiger Kostentragung kann eine unangemessene Benachteiligung darstellen und im Rahmen der Sittenwidrigkeitsprüfung zusätzlich relevant werden. 6. Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln oder sittenwidriger Gesamtverträge Ist die Anpassungsklausel intransparent, bleibt es beim ursprünglich vereinbarten Nutzungsentgelt. Ist der Vertrag als Verbraucherdarlehen fehlerhaft ausgestaltet, schuldet der Verbraucher höchstens den gesetzlichen Zinssatz. Bei Gesamtnichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit besteht lediglich ein Anspruch des Anbieters auf Rückzahlung der ausgezahlten Valuta; Zinsen und Entgelte sind nicht geschuldet. Bereits gezahlte Beträge können nach Bereicherungsrecht zurückgefordert oder aufgerechnet werden. Ebenso entfällt die Wirksamkeit bestellter Sicherheiten. 7. Schlussbemerkung Der Immobilienteilverkauf bewegt sich in einem rechtlich hochsensiblen Grenzbereich zwischen Immobilienkauf und Verbraucherdarlehen. Die derzeit verbreiteten Vertragsmodelle zeigen erhebliche Defizite in Transparenz, Informationspflichten und Kostenangemessenheit. Anbieter sind daher gut beraten, ihre Vertragsgestaltung an den zwingenden Verbraucherschutzvorschriften auszurichten. Andernfalls drohen weitreichende Rückabwicklungs- und Haftungsrisiken.