Schrottimmobilien - Betrug mit Steuersparmodellen

Johann Tillich • 8. Mai 2024

Die skrupellosen Methoden unseriöser Immobilienmakler

Vorsicht beim Wohnungskauf: Unseriöse Makler versprechen ahnungslosen Opfern gerne Steuerersparnisse und unrealistische Gewinne.

Doch minderwertige Immobilien halten nicht, was sie versprechen.


Die Masche unseriöser Immobilienmakler scheint immer die gleiche zu sein: Beim Kauf einer Wohnung versprechen sie ihren ahnungslosen Opfern enorme Gewinne, enorme Steuerersparnisse, eine sichere Altersvorsorge und garantierte Gewinne beim Wiederverkauf. Der Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital ist angeblich kein Problem. Doch am Ende entpuppen sich solche Geschäfte oft als Reinfall - wie bei Michael Maier (Name durch die Redaktion geändert) und seiner Frau. Sie kauften vor 4 Jahren eine Wohnung in Waldheim. Das Versprechen der Vermittler: Eine monatliche Zuzahlung von maximal 90 Euro reicht, um das Darlehen für die Wohnung in den ersten zehn Jahren zu tilgen. Danach, wenn der Steuervorteil wegfalle, könne die Immobilie mit erheblichem Gewinn weiterverkauft werden.


Schon bald nach dem Kauf stellte sich für die Maiers heraus: Das war eine Lüge. Denn laut einem unabhängigen Gutachten war die Wohnung nur die Hälfte des Kaufpreises wert. Michael Maier hatte zu viel gezahlt. Und statt dem versprochenen Gewinn, beläuft sich die monatliche Belastung für die Wohnung nun auf durchschnittlich 290 Euro. Extras kann sich die Familie längst nicht mehr leisten. Selbst eine Ausbildungsbeihilfe für den Sohn ist nicht drin. Die Maiers wollten fürs Alter vorsorgen, jetzt stehen sie vor dem finanziellen Ruin.


Betrügerisches Geschäftsmodell


Bereits in den neunziger Jahren wurden mit diesem betrügerischen Geschäftsmodell rund 1 Million Menschen in Deutschland betrogen. Selbst der Verein für Existenzsicherung e.V. hat in ca. 20 Jahren ca. 5000 Fälle durch Verhandlungen mit den finanzierenden Banken außergerichtlich lösen können. Danach war lange Zeit Ruhe. Seit 1998 wurden wieder Steuersparmodelle, meistens in den ehemaligen Ostgebieten, wieder an ahnungslose Verbraucher verkauft. Da zu diesem Zeitpunkt die Zinsen sehr niedrig waren, war auch die Belastung sehr niedrig. Mittlerweile sind die Zinsen massiv gestiegen und die Belastung hat sich nach der auslaufende Zinsbindung teilweise verdreifacht. Selbst die finanziellen Banken sind nicht mehr bereit Damen zu verlängern, da Immobilien nicht werthaltig sind.

So wie Michael Maier geht es mehreren 100.000 Menschen in Deutschland, schätzt Johann Tillich, der Finanzexperte des Verein Existenzsicherung e. V. Sie alle haben überteuerte Immobilien gekauft, meist in Ostdeutschland. Der tatsächliche Marktwert ihrer Wohnung liegt in vielen Fällen 50 Prozent unter dem, was die Käufer bezahlt haben - und wofür sie sich verschuldet haben.  Dahinter steckt laut Johann Tillich ein betrügerisches Geschäftsmodell. Ein Bauträger oder Investor kauft eine Immobilie, die er sanieren will. Nach der Sanierung hat sie einen Marktwert von zum Beispiel  100.000 Euro. Damit er die Immobilie schnell verkaufen kann, beauftragt er einen Verkäufer. Die Vertriebsprofis verschicken Hochglanzprospekte mit Steuersparversprechen, telefonieren mit potenziellen Käufern - und verkaufen die Immobilie. Doch die Käufer zahlen für die Immobilie das Doppelte, zum Beispiel 200.000 Euro. Die Bank, die dem Käufer den Kredit gegeben hat, überweist das Geld an den Bauträger. Die Provision beträgt zwischen 20 und 40 Prozent dieser Summe.


Fette Gewinne, nur nicht für die Käufer.


Bereits in den neunziger Jahren stellt sich die Frage, wie verkaufen Immobilienvermittler diese Wohnungen? Denn meist kommt der Kontakt zu potenziellen Käufern gar nicht über ein Immobilienangebot zustande. Am Anfang, am Telefon und bei den ersten Gesprächen, ging es gar nicht um eine Wohnung, sondern nur um 'Steuern sparen', erinnert sich Michael Maier. "Das wurde uns anhand eines Wohnungskaufs erklärt. Konkret wurde es erst, als wir im Vertriebsbüro in Berlin saßen. Dort sollten wir uns innerhalb von 24Stunden für die Wohnung entscheiden, weil es noch andere Interessenten gab. Die Kreditzusagen hatten die Damen und Herren angeblich schon von der Bank. Und der Notar in Berlin war auch schon gebucht", berichtet Maier von der Verkaufsmasche. Ein Steuersparangebot wie das von Michael Maier ist für die Verkäufer oft der Zugang zu Unterlagen und Vermögensverhältnissen otenzieller Käufer.

Johann Tillich . Verbraucherschützer vom Verein Existenzsicherung e. V. warnt deshalb vor derart vermittelten Immobilienkäufen. Zwar spricht grundsätzlich nichts gegen den Kauf einer Wohnung als Geldanlage oder Altersvorsorge zu kaufen. Aber: Nur zu einem angemessenen Preis. Dann bringen diese eine vernünftige Rendite. Man sollte keine Wohnung kaufen, die man nicht selbst besichtigt und geprüft hat. Interessenten sollten vorher eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Sachverständigen einholen. Diese Investition kann sich lohnen.


Was Sie beim Immobilienkauf beachten sollten, um sich vor Betrug und dem Kauf einer sogenannten

"Schrottimmobilie" zu schützen, hat Johann Tillich, Verein für Existenzsicherung e. V. im Folgenden zusammengestellt:

Angebot und Kostenvoranschlag hinterfragen.

 Keine Anrufe, sogenannte "cold calls", entgegennehmen. Wenn Unbekannte anrufen und Steuerersparnis anbieten, stecken meist Verkäufer dahinter, die etwas verkaufen wollen. Auch wenn sie am Telefon seriös und freundlich klingen. Sie wollen an persönliche Daten kommen, um dann Steuersparmodelle in Form von Immobilien anzubieten, sagt Verbraucherschützer Johann Tillich.

Reagieren Sie am besten gar nicht auf Immobilienangebote, wenn Sie nicht selbst Interesse haben.

Berechnung Den Zugang zu potenziellen Käufern finden die Verkaufsprofis meist über ein "Steuersparmodell", das anhand eines Immobilienkaufs erklärt wird. "Ich habe mich über das Steuersparmodell über denkmalgeschützte Immobilien informiert und das gab und gibt es wirklich. Also wir haben uns auf der sicheren Seite gefühlt. Und mussten dann feststellen, dass wir abgezockt wurden ...", sagt Michael Maier. Aber: Kein seriöser Immobilienverkäufer oder Bankberater würde die Steuerersparnis beim Immobilienkauf in die Rechnung mit einbeziehen.

Kredit und Notartermin

Darlehen Eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, ist bei unseriösen Angeboten angeblich kein Problem. In einigen uns vorliegenden Fällen wurden sogar von den Immobilienvermittlern bestehenden Darlehen kurzfristig abgelöst, bzw. es wurde nicht vorhandenes Eigenkapital vorgetäuscht. Diese Beträge waren bereits im Kaufpreis enthalten und wurden wieder an den Immobilienvermittler zurückgezahlt. In diesen Fällen handelt es sich bereits um Betrug. Sollten vom Mobile Vermittler sollen wurde gekommen, ist das ein Hinweis, dass sie vorliegt. In diesen Fällen Finger weg von einem Kauf.

Aber: Keine Hausbank würde das in der Regel zulassen, ohne den Kreditnehmer genau zu kennen.

Wenn der Kredit kurzerhand organisiert wird, ohne dass man selbst mit der Bank gesprochen hat, sollte das ein Warnzeichen sein, sagt Verbraucherschützer Johann Tillich.

Überstürzte Notartermine sind immer unseriös. Und wenn Ihnen ein Notarvertrag nicht 14 Tage vor der Beurkundung zugeschickt wird, sollte man stutzig werden. Eine goldene, ungeschriebene Regel unter seriösen Immobilienvermittler lautet: Der Kaufinteressent kann den Notar bestimmen. Das sollte grundsätzlich gelten, fordert Johann Tillich.

Hilfe bei Betrug

Wenn Sie bereits in die Falle getappt sind oder das Gefühl haben, eine überteuerte Immobilie gekauft zu haben, sollten sich an den Verein für Existenzsicherung (VfE), der mit seinen Rechtsanwälten die Fälle prüft und eine außergerichtliche Einigung mit den finanzierenden Banken anstrebt und auch strafrechtliche Schritte gegen die Vermittler einleiten wird. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass die Betroffenen bei einer Stelle zusammenschließen. Jeder Wohnungserwerber sollte bei der Hausverwaltung eine Liste Miteigentümer anfordern. Der Verein für Existenzsicherung e.V. wird dann versuchen, diese Miteigentümer zu bündeln. Sollte sich die Hausverwaltung weigern, Ihnen diese Liste zu geben, helfen unsere Anwälte weiter.

Problematisch: Von Betrug kann nur dann gesprochen werden, wenn "unwahre und irreführende Zusicherungen" seitens der Vertreter gemacht wurden. Doch der Nachweis ist in vielen Fällen schwierig, sagt Rechtsanwalt Tobias Neumeier. Schon aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich die Eigentümer zusammenschließen um die Beweise zu ermitteln.

Dennoch sollten alle Betroffenen Anzeige wegen Betrugs erstatten, empfiehlt Rechtsanwalt Tobias Neumeier. 

Massive Warnung vor unseriösen Schuldenberatungen und prozentualen Gebühren

von Johann Tillich • 8. Dezember 2025
Der Verein für Existenzsicherung e.V. (VfE) warnt erneut eindringlich vor unseriösen Schuldenberatungen, die zunehmend im Internet werben – darunter auch Rechtsanwaltskanzleien, die hochprofessionell auftreten, jedoch zweifelhafte Geschäftsmodelle verfolgen. Immer häufiger melden sich Verbraucherinnen und Verbraucher, die nach einer vermeintlich kostenlosen Erstberatung Verträge erhalten, in denen monatliche Raten zwischen 400 und 900 Euro verlangt werden – abhängig von der Leistungsfähigkeit des Schuldners. Doch was viele nicht wissen: In diesen Verträgen ist meist ausdrücklich festgehalten, dass kein Erfolg geschuldet wird, sondern lediglich Beratungsdienste. Verkauft wird jedoch eine angeblich sichere und erfolgreiche Schuldenregulierung. Hinzu kommt: In vielen dieser Verträge sind lediglich zwei Vergleichsangebote an die Gläubiger enthalten. Eine wichtige Kernleistung – der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens – ist nicht eingeschlossen. Das bedeutet: Trotz hoher Zahlungen bleibt der Schuldner am Ende ohne wirksame Lösung. Beispiel aus der Praxis – 8.574,64 Euro gezahlt, Ergebnis: null Ein aktueller Fall zeigt das Ausmaß besonders deutlich: in Schuldner zahlte monatlich 500 Euro, bis schließlich 8.574,64 Euro an eine Anwaltskanzlei geflossen waren. Nach Vertragsende stellte sich heraus, dass: kein tragfähiger Vergleich vorlag, keine Entschuldung erreicht wurde, und kein Insolvenzantrag gestellt worden war. Der Schuldner stand damit genau dort, wo er begonnen hatte – nur mit deutlich weniger Geld. Der VfE e.V. liegen mittlerweile zahlreiche Beschwerden über ähnlich gelagerte Fälle vor. Schwere Warnung vor prozentualen Gebühren Ein besonders gefährliches Modell ist die Abrechnung von prozentualen Gebühren – etwa: ein Prozentsatz der Schuldsumme, geht bis zu 12 % ein Prozentsatz der Ersparnis, oder prozentuale Erfolgsbeteiligungen. Der VfE warnt deutlich: „Finger weg! Wo prozentuale Gebühren erhoben werden, steht das Honorar im Vordergrund – nicht der Mensch.“ Seriöse Schuldnerberatungen – ob gemeinnützig oder anwaltlich – arbeiten immer mit festen, transparenten Pauschalen, niemals mit prozentualen Forderungen. Besondere Vorsicht: Auch Rechtsanwälte betroffen Ein weit verbreiteter Irrglaube lautet, dass Rechtsanwälte automatisch seriös arbeiten. Der VfE stellt klar: „Leider betreffen die im Internet beworbenen unseriösen Schuldenberatungsstellen auch Rechtsanwälte. Hier ist besondere Vorsicht geboten.“ Die Bezeichnung „Rechtsanwalt“ ist kein Garant für faire Entschuldung. Checkliste: Woran erkennt man eine SERIÖSE Schuldenberatung? 1. Kosten müssen transparent und pauschal sein ✔ Klare Pauschalpreise ✔ Keine Prozentgebühren ✔ Keine „dynamischen Raten“ ohne klare Gesamtkosten 2. Die Beratung hat das Ziel: nachhaltige Entschuldung ✔ Außergerichtliche Vergleiche mit realen Erfolgsaussichten ✔ Bei Bedarf: Vorbereitung und Erstellung des Insolvenzplans und des Insolvenzantrags 3. Kein Erfolg wird versprochen – aber echte Ergebnisse werden angestrebt ✔ Seriöse Stellen versprechen keine garantierte Entschuldung, arbeiten aber an echten Lösungen. 4. Fairer, schriftlicher Vertrag ohne Fallstricke ✔ Realistische Leistungsbeschreibungen ✔ Keine versteckten Zusatzkosten 5. Keine aggressive Werbung oder Angstmache ✔ Kein „Nur heute kostenlos“ ✔ Keine Drucktaktiken 6. Begleitung während des gesamten Verfahrens ✔ Von der Analyse bis zur Restschuldbefreiung Der Verein für Existenzsicherung e.V. – transparent, pauschal, menschlich Der VfE e.V. arbeitet: mit festen, transparenten Pauschalen, bevorzugt außergerichtliche Lösungen, und begleitet Schuldner während des gesamten Verfahrens, einschließlich Insolvenzantrag und Kommunikation mit Gläubigern. Ziel ist immer die nachhaltige und realistische Entschuldung – niemals das maximale Honorar. Berät Verbraucher in rumänisch, bulgarisch, italienisch und türkisch

Unpfändbare Nachzahlungen: Krankengeld und Verletztengeld können auf dem P-Konto geschützt werden

von Johann Tillich • 27. November 2025
Viele Verbraucherinnen und Verbraucher wissen nicht, dass Nachzahlungen von Krankengeld oder Verletztengeld trotz bestehender Kontopfändung geschützt werden können. Wird eine solche Nachzahlung auf ein Pfändungsschutzkonto (P-Konto) überwiesen und übersteigt sie den monatlichen Freibetrag, droht ohne rechtzeitige Maßnahmen die Auszahlung an Gläubiger. Der Schutz dieser Sozialleistungen ist jedoch möglich – er erfordert ein aktives Vorgehen. Lohnersatzleistungen grundsätzlich pfändbar – Nachzahlungen als Sonderfall Krankengeld und Verletztengeld gelten als Lohnersatzleistungen und unterliegen daher grundsätzlich der Pfändung wie Arbeitseinkommen. Der allgemeine Freibetrag auf einem P-Konto liegt seit dem 1. Juli 2024 bei 1.499,99 Euro und erhöht sich bei gesetzlichen Unterhaltspflichten. Problematisch wird es, wenn hohe Nachzahlungen eingehen, die sich aus rückwirkenden Ansprüchen ergeben – etwa wegen langer Bearbeitungszeiten bei Krankenkassen. In solchen Fällen überschreitet der Nachzahlungsbetrag regelmäßig die geschützten Freibeträge, sodass Kreditinstitute den übersteigenden Betrag an Gläubiger abführen müssten. Individueller Pfändungsschutz möglich Verbraucher können den Schutz dieser Leistungen jedoch beantragen. Voraussetzung ist ein individueller Antrag beim zuständigen Vollstreckungsgericht gemäß § 906 Zivilprozessordnung (ZPO). Das Gericht kann festlegen, dass der Nachzahlungsbetrag unpfändbar ist, da er dem Lebensunterhalt vergangener Zeiträume dient, für die die Leistung vorgesehen war. Der Weg zum Pfändungsschutz im Überblick: Formloser Antrag beim Vollstreckungsgericht: Betroffene müssen einen Antrag auf „Festsetzung eines unpfändbaren Betrages“ stellen. Begründung: Die Nachzahlung ist notwendig, um den Lebensunterhalt der Monate zu decken, für die die Leistungen bestimmt waren. Nachweise: Erforderlich sind u. a. der Bescheid der Krankenkasse, der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss sowie aktuelle Kontoauszüge. Schnelles Handeln: Der Antrag sollte unmittelbar nach Eingang der Nachzahlung gestellt werden, um eine Abführung an Gläubiger zu verhindern. P-Konto-Bescheinigungen von Schuldnerberatungen oder Arbeitgebern reichen in der Regel nicht aus, um Nachzahlungen vollständig zu schützen – ein gerichtlicher Beschluss ist meist zwingend erforderlich. Schuldnerberatung rät zu frühzeitiger Information Schuldnerberatungsstellen empfehlen, sich frühzeitig beraten zu lassen. „Viele Betroffene verlieren dringend benötigte Sozialleistungen, weil sie nicht wissen, dass Nachzahlungen individuell geschützt werden können“, so ein Sprecher des Vereins für Verbraucherentlastung (VfE). „Der Antrag beim Vollstreckungsgericht ist unkompliziert und verhindert oft existenzielle Härten.“ Fazit Nachzahlungen von Krankengeld und Verletztengeld müssen nicht automatisch an Gläubiger ausgekehrt werden. Mit einem begründeten Antrag beim Vollstreckungsgericht lässt sich der Betrag sichern und zur Deckung des Lebensunterhalts verwenden. Betroffene sollten zügig handeln und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Für Rückfragen steht die Pressestelle des VfE gerne zur Verfügung.

Vorsicht, Kostenfalle: Wie fragwürdige Anwaltshonorare Schuldner in die Enge treiben

von Johann Tillich • 24. November 2025
Ein Pauschalhonorar von über 8.500 Euro für zwei wirkungslose Briefe alarmiert Verbraucherschützer, die vor sittenwidrigen Vergütungsvereinbarungen warnen. Wenn Menschen mit hohen Schulden professionelle Hilfe suchen, ist der Gang zum Rechtsanwalt oft der letzte Hoffnungsschimmer. Doch wie ein aktueller Fall aus [Region/Stadt] zeigt, kann genau dieser Schritt in eine noch tiefere Kostenfalle führen. Ein Mandant sollte für eine kaum erbrachte Leistung ein Honorar bezahlen, das Experten als eindeutig sittenwidrig einstufen. 8.568 Euro für zwei Briefe Der Fall selbst ist alltäglich: Ein verschuldeter Mann mit rund 90.000 Euro offenen Forderungen beauftragt einen Anwalt mit einer außergerichtlichen Schuldenbereinigung. Grundlage ist eine anscheinend seriöse Vergütungsvereinbarung. Die zentrale Klausel: Ein Pauschalhonorar von 8 % der Schuldsumme – insgesamt 7.200 Euro plus Umsatzsteuer, also 8.568 Euro. Doch die Tätigkeit des Anwalts bestand lediglich in zwei Schreiben an die Gläubiger – ohne jegliches Ergebnis. Weder wurde ein Vergleich erzielt noch ein Zahlungsaufschub erreicht. Die Rechnung kam trotzdem: der volle Betrag. Das Kleingedruckte: Klauseln, die stutzig machen Eine genaue Durchsicht der Vereinbarung offenbart problematische Regelungen. Unter anderem behielt sich der Anwalt vor, bei einem Vergleich zusätzlich die gesetzlichen Gebühren zu verlangen – also eine doppelte Vergütung. Besonders kritisch ist eine weitere Passage: Die Verhandlungen mit jedem einzelnen Gläubiger sollten als „eigene Angelegenheit“ abgerechnet werden können. „Dies ist ein klassischer Versuch, das Gebührenrecht auszuhebeln“, erklärt Dr. Eva Richter, Juristin der Verbraucherzentrale [Musterstadt]. „Rechtlich handelt es sich bei einer Schuldenbereinigung um eine einzige Angelegenheit. Die künstliche Aufspaltung dient allein dazu, die Gebühren unrechtmäßig zu vervielfachen.“ Gesetzliche Gebühren vs. Wucherpreis Nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) hätte der Anwalt rund 2.600 Euro abrechnen dürfen. Das Pauschalhonorar von 8.568 Euro übersteigt diesen Wert um mehr als das Dreifache – bei praktisch nicht vorhandener Leistung. „Ein solches Missverhältnis ist der Inbegriff der Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB“, so Richter. „Die Vereinbarung ist nichtig. Der Anwalt hat keinen Anspruch auf das Honorar. Bereits gezahlte Beträge können vollständig zurückgefordert werden.“ Warnsignale: Woran Schuldner unseriöse Honorare erkennen Verbraucherschützer warnen vor typischen Mustern, die auf überhöhte oder unwirksame Vergütungsvereinbarungen hinweisen: Ungewöhnlich hohe Pauschalhonorare, insbesondere prozentual zur Schuldsumme Keine Erfolgsabhängigkeit, obwohl hohe Fixbeträge verlangt werden Vage Zusatzklauseln, etwa „eigene Angelegenheit“ für jeden Gläubiger Zeitdruck bei Vertragsunterzeichnung Was Betroffene tun können Wer eine fragwürdige Rechnung erhalten hat, sollte keinesfalls vorschnell zahlen. Experten empfehlen: Schriftlich widersprechen – unter Verweis auf Sittenwidrigkeit. Rechtsanwaltskammer einschalten – die Schlichtungsstellen prüfen Rechnungen kostenlos. Zweitmeinung einholen – bei Verbraucherzentralen oder spezialisierten Anwälten. Der betroffene Mandant hat inzwischen die zuständige Rechtsanwaltskammer eingeschaltet und verlangt seine Zahlungen zurück. Ein wachsendes Problem Dem Verein für Existenzsicherung e.V. (VfE) sind mittlerweile mehrere Kanzleien bekannt, die ähnlich vorgehen und online aktiv für „professionelle Schuldenbereinigung“ werben. „Finger weg von Rechtsanwälten, die mit pauschalen Gebühren arbeiten“, warnt Johann Tillich vom VfE. „In vielen Fällen sind diese Vereinbarungen sittenwidrig und die Betroffenen zahlen für Leistungen, die ihnen überhaupt nicht helfen.“ Der betroffene Mandant hat inzwischen die zuständige Rechtsanwaltskammer eingeschaltet und fordert sein bereits gezahltes Geld zurück. Der Fall zeigt eindrücklich, dass Schuldner nicht nur bei ihren Gläubigern, sondern manchmal auch bei ihren Helfern genau hinschauen müssen.