Schrottimmobilien - Betrug mit Steuersparmodellen

Johann Tillich • 8. Mai 2024

Die skrupellosen Methoden unseriöser Immobilienmakler

Vorsicht beim Wohnungskauf: Unseriöse Makler versprechen ahnungslosen Opfern gerne Steuerersparnisse und unrealistische Gewinne.

Doch minderwertige Immobilien halten nicht, was sie versprechen.


Die Masche unseriöser Immobilienmakler scheint immer die gleiche zu sein: Beim Kauf einer Wohnung versprechen sie ihren ahnungslosen Opfern enorme Gewinne, enorme Steuerersparnisse, eine sichere Altersvorsorge und garantierte Gewinne beim Wiederverkauf. Der Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital ist angeblich kein Problem. Doch am Ende entpuppen sich solche Geschäfte oft als Reinfall - wie bei Michael Maier (Name durch die Redaktion geändert) und seiner Frau. Sie kauften vor 4 Jahren eine Wohnung in Waldheim. Das Versprechen der Vermittler: Eine monatliche Zuzahlung von maximal 90 Euro reicht, um das Darlehen für die Wohnung in den ersten zehn Jahren zu tilgen. Danach, wenn der Steuervorteil wegfalle, könne die Immobilie mit erheblichem Gewinn weiterverkauft werden.


Schon bald nach dem Kauf stellte sich für die Maiers heraus: Das war eine Lüge. Denn laut einem unabhängigen Gutachten war die Wohnung nur die Hälfte des Kaufpreises wert. Michael Maier hatte zu viel gezahlt. Und statt dem versprochenen Gewinn, beläuft sich die monatliche Belastung für die Wohnung nun auf durchschnittlich 290 Euro. Extras kann sich die Familie längst nicht mehr leisten. Selbst eine Ausbildungsbeihilfe für den Sohn ist nicht drin. Die Maiers wollten fürs Alter vorsorgen, jetzt stehen sie vor dem finanziellen Ruin.


Betrügerisches Geschäftsmodell


Bereits in den neunziger Jahren wurden mit diesem betrügerischen Geschäftsmodell rund 1 Million Menschen in Deutschland betrogen. Selbst der Verein für Existenzsicherung e.V. hat in ca. 20 Jahren ca. 5000 Fälle durch Verhandlungen mit den finanzierenden Banken außergerichtlich lösen können. Danach war lange Zeit Ruhe. Seit 1998 wurden wieder Steuersparmodelle, meistens in den ehemaligen Ostgebieten, wieder an ahnungslose Verbraucher verkauft. Da zu diesem Zeitpunkt die Zinsen sehr niedrig waren, war auch die Belastung sehr niedrig. Mittlerweile sind die Zinsen massiv gestiegen und die Belastung hat sich nach der auslaufende Zinsbindung teilweise verdreifacht. Selbst die finanziellen Banken sind nicht mehr bereit Damen zu verlängern, da Immobilien nicht werthaltig sind.

So wie Michael Maier geht es mehreren 100.000 Menschen in Deutschland, schätzt Johann Tillich, der Finanzexperte des Verein Existenzsicherung e. V. Sie alle haben überteuerte Immobilien gekauft, meist in Ostdeutschland. Der tatsächliche Marktwert ihrer Wohnung liegt in vielen Fällen 50 Prozent unter dem, was die Käufer bezahlt haben - und wofür sie sich verschuldet haben.  Dahinter steckt laut Johann Tillich ein betrügerisches Geschäftsmodell. Ein Bauträger oder Investor kauft eine Immobilie, die er sanieren will. Nach der Sanierung hat sie einen Marktwert von zum Beispiel  100.000 Euro. Damit er die Immobilie schnell verkaufen kann, beauftragt er einen Verkäufer. Die Vertriebsprofis verschicken Hochglanzprospekte mit Steuersparversprechen, telefonieren mit potenziellen Käufern - und verkaufen die Immobilie. Doch die Käufer zahlen für die Immobilie das Doppelte, zum Beispiel 200.000 Euro. Die Bank, die dem Käufer den Kredit gegeben hat, überweist das Geld an den Bauträger. Die Provision beträgt zwischen 20 und 40 Prozent dieser Summe.


Fette Gewinne, nur nicht für die Käufer.


Bereits in den neunziger Jahren stellt sich die Frage, wie verkaufen Immobilienvermittler diese Wohnungen? Denn meist kommt der Kontakt zu potenziellen Käufern gar nicht über ein Immobilienangebot zustande. Am Anfang, am Telefon und bei den ersten Gesprächen, ging es gar nicht um eine Wohnung, sondern nur um 'Steuern sparen', erinnert sich Michael Maier. "Das wurde uns anhand eines Wohnungskaufs erklärt. Konkret wurde es erst, als wir im Vertriebsbüro in Berlin saßen. Dort sollten wir uns innerhalb von 24Stunden für die Wohnung entscheiden, weil es noch andere Interessenten gab. Die Kreditzusagen hatten die Damen und Herren angeblich schon von der Bank. Und der Notar in Berlin war auch schon gebucht", berichtet Maier von der Verkaufsmasche. Ein Steuersparangebot wie das von Michael Maier ist für die Verkäufer oft der Zugang zu Unterlagen und Vermögensverhältnissen otenzieller Käufer.

Johann Tillich . Verbraucherschützer vom Verein Existenzsicherung e. V. warnt deshalb vor derart vermittelten Immobilienkäufen. Zwar spricht grundsätzlich nichts gegen den Kauf einer Wohnung als Geldanlage oder Altersvorsorge zu kaufen. Aber: Nur zu einem angemessenen Preis. Dann bringen diese eine vernünftige Rendite. Man sollte keine Wohnung kaufen, die man nicht selbst besichtigt und geprüft hat. Interessenten sollten vorher eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Sachverständigen einholen. Diese Investition kann sich lohnen.


Was Sie beim Immobilienkauf beachten sollten, um sich vor Betrug und dem Kauf einer sogenannten

"Schrottimmobilie" zu schützen, hat Johann Tillich, Verein für Existenzsicherung e. V. im Folgenden zusammengestellt:

Angebot und Kostenvoranschlag hinterfragen.

 Keine Anrufe, sogenannte "cold calls", entgegennehmen. Wenn Unbekannte anrufen und Steuerersparnis anbieten, stecken meist Verkäufer dahinter, die etwas verkaufen wollen. Auch wenn sie am Telefon seriös und freundlich klingen. Sie wollen an persönliche Daten kommen, um dann Steuersparmodelle in Form von Immobilien anzubieten, sagt Verbraucherschützer Johann Tillich.

Reagieren Sie am besten gar nicht auf Immobilienangebote, wenn Sie nicht selbst Interesse haben.

Berechnung Den Zugang zu potenziellen Käufern finden die Verkaufsprofis meist über ein "Steuersparmodell", das anhand eines Immobilienkaufs erklärt wird. "Ich habe mich über das Steuersparmodell über denkmalgeschützte Immobilien informiert und das gab und gibt es wirklich. Also wir haben uns auf der sicheren Seite gefühlt. Und mussten dann feststellen, dass wir abgezockt wurden ...", sagt Michael Maier. Aber: Kein seriöser Immobilienverkäufer oder Bankberater würde die Steuerersparnis beim Immobilienkauf in die Rechnung mit einbeziehen.

Kredit und Notartermin

Darlehen Eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, ist bei unseriösen Angeboten angeblich kein Problem. In einigen uns vorliegenden Fällen wurden sogar von den Immobilienvermittlern bestehenden Darlehen kurzfristig abgelöst, bzw. es wurde nicht vorhandenes Eigenkapital vorgetäuscht. Diese Beträge waren bereits im Kaufpreis enthalten und wurden wieder an den Immobilienvermittler zurückgezahlt. In diesen Fällen handelt es sich bereits um Betrug. Sollten vom Mobile Vermittler sollen wurde gekommen, ist das ein Hinweis, dass sie vorliegt. In diesen Fällen Finger weg von einem Kauf.

Aber: Keine Hausbank würde das in der Regel zulassen, ohne den Kreditnehmer genau zu kennen.

Wenn der Kredit kurzerhand organisiert wird, ohne dass man selbst mit der Bank gesprochen hat, sollte das ein Warnzeichen sein, sagt Verbraucherschützer Johann Tillich.

Überstürzte Notartermine sind immer unseriös. Und wenn Ihnen ein Notarvertrag nicht 14 Tage vor der Beurkundung zugeschickt wird, sollte man stutzig werden. Eine goldene, ungeschriebene Regel unter seriösen Immobilienvermittler lautet: Der Kaufinteressent kann den Notar bestimmen. Das sollte grundsätzlich gelten, fordert Johann Tillich.

Hilfe bei Betrug

Wenn Sie bereits in die Falle getappt sind oder das Gefühl haben, eine überteuerte Immobilie gekauft zu haben, sollten sich an den Verein für Existenzsicherung (VfE), der mit seinen Rechtsanwälten die Fälle prüft und eine außergerichtliche Einigung mit den finanzierenden Banken anstrebt und auch strafrechtliche Schritte gegen die Vermittler einleiten wird. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass die Betroffenen bei einer Stelle zusammenschließen. Jeder Wohnungserwerber sollte bei der Hausverwaltung eine Liste Miteigentümer anfordern. Der Verein für Existenzsicherung e.V. wird dann versuchen, diese Miteigentümer zu bündeln. Sollte sich die Hausverwaltung weigern, Ihnen diese Liste zu geben, helfen unsere Anwälte weiter.

Problematisch: Von Betrug kann nur dann gesprochen werden, wenn "unwahre und irreführende Zusicherungen" seitens der Vertreter gemacht wurden. Doch der Nachweis ist in vielen Fällen schwierig, sagt Rechtsanwalt Tobias Neumeier. Schon aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich die Eigentümer zusammenschließen um die Beweise zu ermitteln.

Dennoch sollten alle Betroffenen Anzeige wegen Betrugs erstatten, empfiehlt Rechtsanwalt Tobias Neumeier. 

Banken müssen ein Bürgerkonto einrichten. Trotzdem verweigern dies die Banken!

von Johann Tillich • 24. Juli 2025
Dies wird oft auch als "Bürgerkonto" oder "Jedermann-Konto" bezeichnet. Wenn eine Bank die Eröffnung eines solchen Kontos verweigert, handelt sie möglicherweise rechtswidrig. Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Analyse der Rechtslage und Ihrer Handlungsoptionen. 1. Welche Banken müssen ein Basiskonto einrichten? Grundsätzlich ist jedes Kreditinstitut, das in Deutschland Zahlungskonten für Verbraucher anbietet, gesetzlich verpflichtet, auf Antrag ein Basiskonto zu eröffnen und zu führen. Dies ist im Zahlungskontengesetz (ZKG) geregelt. Die Verpflichtung gilt für: Sparkassen und Landesbanken Genossenschaftsbanken (z.B. Volks- und Raiffeisenbanken) Private Geschäftsbanken (z.B. Deutsche Bank, Commerzbank) Direktbanken, die online tätig sind Die Verpflichtung ist also sehr weitreichend und erfasst nahezu alle Banken, die für Privatkunden in Deutschland tätig sind. 2. Wie ist die Rechtslage? (Anspruch und Ablehnungsgründe) Die Rechtslage ist eindeutig zugunsten der Verbraucher geregelt. (§ 4 ZKG - Anspruch auf Abschluss eines Basiskontovertrags) Ihr Anspruch auf ein Basiskonto ist ein einklagbarer Rechtsanspruch. Die Bank kann den Antrag nicht ohne triftigen, gesetzlich definierten Grund ablehnen. Was muss ein Basiskonto leisten? Ein Basiskonto ist ein vollwertiges Girokonto, das alle grundlegenden Zahlungsfunktionen umfassen muss (§ 2 ZKG): Einzahlungen und Auszahlungen (am Schalter oder an Geldautomaten) Lastschriften, Überweisungen und Daueraufträge Nutzung einer Zahlungskarte (z.B. Girocard) Ein Dispositionskredit (Überziehung) muss jedoch nicht gewährt werden. Die Kontoführung erfolgt üblicherweise auf Guthabenbasis. Wann darf eine Bank den Antrag ablehnen? Eine Ablehnung ist nur in wenigen, eng definierten Ausnahmefällen zulässig (§ 15 ZKG). Die häufigsten Gründe sind: Sie besitzen bereits ein nutzbares Zahlungskonto bei einer anderen Bank in Deutschland, es sei denn, Ihnen wird die Kündigung dieses Kontos nahegelegt. Sie haben sich innerhalb der letzten drei Jahre vor Antragstellung einer vorsätzlichen Straftat zum Nachteil der betreffenden Bank, ihrer Mitarbeiter oder Kunden schuldig gemacht. Sie waren bereits Inhaber eines Basiskontos bei derselben Bank, und dieses wurde in den letzten 12 Monaten wegen Zahlungsverzugs bei den Kontoführungsgebühren oder wegen missbräuchlicher Nutzung (z.B. für illegale Zwecke) gekündigt. Sie können sich nicht mittels eines gültigen Dokuments identifizieren. Die Bank muss Ihnen eine Ablehnung unverzüglich, spätestens aber nach 10 Geschäftstagen, schriftlich und kostenlos begründen. Allgemeine Begründungen wie "schlechte Schufa" oder "interne Geschäftsentscheidung" sind für die Ablehnung eines Basiskontos unzulässig. 3. Was können Sie tun, wenn die Bank sich weigert? Sie müssen die Ablehnung nicht akzeptieren. Es gibt ein klares, gestuftes Verfahren: Schritt 1: Formeller Antrag und schriftliche Begründung Stellen Sie sicher, dass Sie bei der Bank einen formellen Antrag auf Eröffnung eines Basiskontos gestellt haben (nutzen Sie exakt diesen Begriff). Falls die Bank mündlich ablehnt, fordern Sie eine schriftliche, begründete Ablehnung an. Schritt 2: Das Verwaltungsverfahren bei der BaFin Der effektivste und kostengünstigste Weg ist die Einschaltung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Jeder Verbraucher kann bei der BaFin einen Antrag stellen, damit diese die Entscheidung der Bank überprüft und die Eröffnung des Kontos anordnet. Dieses Verfahren ist für Sie kostenlos. Ein Anwalt ist hierfür nicht zwingend erforderlich. Die BaFin kann die Bank anweisen, das Konto zu eröffnen. Weigert sich die Bank weiterhin, kann die BaFin Zwangsgelder verhängen. Informationen und das Antragsformular finden Sie direkt auf der Webseite der BaFin. Schritt 3: Zivilrechtliche Klage Sollte das Verfahren bei der BaFin nicht zum Erfolg führen oder Sie diesen Weg nicht wählen wollen, können Sie Ihren Anspruch vor dem zuständigen Amtsgericht einklagen. 4. Wer trägt die Anwaltskosten? Hier gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätze: Außergerichtliche Tätigkeit: Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, um die Bank zur Eröffnung des Kontos aufzufordern, müssen Sie die Kosten zunächst selbst tragen. Befindet sich die Bank jedoch bereits im Verzug (z.B., weil sie auf eine Fristsetzung nicht reagiert hat), können Sie diese Kosten später als Schadensersatz von der Bank zurückfordern. Gerichtliches Verfahren: Im Falle einer Klage gilt der Grundsatz: Wer verliert, zahlt. Wenn Sie den Prozess gewinnen, muss die Bank die gesamten Kosten des Verfahrens tragen, also die Gerichtskosten und Ihre Anwaltskosten. Verlieren Sie, müssen Sie die gegnerischen Anwaltskosten und die Gerichtskosten übernehmen. Da der Anspruch auf ein Basiskonto gesetzlich klar geregelt ist, sind die Erfolgsaussichten bei einer unberechtigten Ablehnung sehr hoch. Beratungs- und Prozesskostenhilfe: Sollten Sie über ein geringes Einkommen verfügen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf staatliche Beratungshilfe für die außergerichtliche Tätigkeit oder Prozesskostenhilfe für ein Gerichtsverfahren. Ein Anwalt kann Sie hierzu beraten und den entsprechenden Antrag für Sie stellen. Empfehlung: Aufgrund der klaren Rechtslage und des kostenlosen Verfahrens bei der BaFin ist dies in der Regel der beste erste Schritt, bevor Sie einen Anwalt einschalten und ein Kostenrisiko eingehen.

Haftet der Ehegatte für Steuerschulden des anderen Ehegatten?

von Johann Tillich • 14. Juli 2025
Wie kann das verhindert werden?

Gehen Rückstände der privaten Krankenversicherung und Pflegepflichtversicherung in die Insolvenz?

von Johann Tillich • 8. Juli 2025
In einem Schreiben an eine Mandantin, die sich in der Insolvenz befindet, schreibt die DKV: Ansprüche auf Ersatz der Krankheitskosten fallen nach der allgemeinen Rechtsprechung nicht in die Insolvenzmasse. An Beiträgen zum Kontoausgleich fehlen noch 28.196,48 €. den Betrag müssen Sie aus dem pfändungsfreien Betrag zahlen." Wie ist die Rechtslage? Die Frage, wie mit Beitragsrückständen der privaten Krankenversicherung (PKV) im Rahmen einer Privatinsolvenz umzugehen ist, ist von großer praktischer Bedeutung. Zusammenfassend lässt sich sagen: Ja, Beitragsrückstände der privaten Kranken- und Pflegepflichtversicherung, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, fallen grundsätzlich in die Insolvenz und sind von der Restschuldbefreiung umfasst. Nachfolgend erläutere ich die Details und die rechtlichen Grundlagen. Rechtlicher Rahmen Im deutschen Insolvenzrecht gilt der Grundsatz, dass alle Gläubiger gleichmäßig befriedigt werden sollen. Schulden aus PKV-Beiträgen stellen dabei keine generelle Ausnahme dar. Einordnung als Insolvenzforderung: Beitragsrückstände, die zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung bereits bestanden, sind sogenannte Insolvenzforderungen gemäß § 38 der Insolvenzordnung (InsO). Die Versicherungsgesellschaft wird damit zu einer normalen Insolvenzgläubigerin. Sie muss ihre Forderung beim Insolvenzverwalter zur Tabelle anmelden und erhält, wie andere Gläubiger auch, eine Quote aus der Verwertung Ihres pfändbaren Vermögens (Insolvenzmasse). Umfang der Restschuldbefreiung: Das Ziel einer Privatinsolvenz ist die Restschuldbefreiung, also der Erlass der nach dem Verfahren noch offenen Schulden. Wird die Restschuldbefreiung erteilt, so wirkt sie gegen alle Insolvenzgläubiger. Dies gilt auch für Gläubiger, die ihre Forderungen nicht angemeldet haben. Das bedeutet, dass die am Ende des Verfahrens nicht beglichenen Altschulden bei der PKV erlöschen. Ausnahmen von der Restschuldbefreiung: Es gibt nur wenige gesetzlich definierte Ausnahmen von der Restschuldbefreiung. Von der Erteilung der Restschuldbefreiung werden Verbindlichkeiten des Schuldners aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung, aus rückständigem gesetzlichen Unterhalt, den der Schuldner vorsätzlich pflichtwidrig nicht gewährt hat, oder aus einem Steuerschuldverhältnis, sofern der Schuldner im Zusammenhang damit rechtskräftig wegen einer Steuerstraftat nach den §§ 370, 373 oder § 374 der Abgabenordnung verurteilt worden ist, nicht berührt. Einfache Beitragsrückstände bei der PKV fallen in der Regel nicht unter diese Ausnahmen. Eine Ausnahme könnte nur dann bestehen, wenn die Schulden auf einer strafbaren Handlung beruhen (z. B. Eingehungsbetrug), was bei normalen Beitragsschulden jedoch nicht der Fall ist. Wichtige Unterscheidung: Schulden vor und nach Insolvenzeröffnung Es ist entscheidend, zwischen Schulden zu unterscheiden, die vor und nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen: Altschulden (vor Eröffnung): Alle bis zum Tag der Insolvenzeröffnung aufgelaufenen Beitragsrückstände sind Teil des Insolvenzverfahrens und werden von der Restschuldbefreiung erfasst. Neuschulden (nach Eröffnung): Der Versicherungsvertrag läuft während der Insolvenz weiter. Die ab dem Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung fällig werdenden monatlichen Beiträge sind sogenannte Neuschulden. Diese müssen Sie aus Ihrem unpfändbaren Einkommen vollständig bezahlen. Sie fallen nicht in die Restschuldbefreiung. Wenn Sie diese laufenden Beiträge nicht zahlen, können neue Schulden entstehen, die nach Abschluss der Insolvenz bestehen bleiben und vollstreckt werden können. Praktische Auswirkungen Fortbestand des Versicherungsvertrags: Die Insolvenzeröffnung führt nicht automatisch zur Kündigung Ihres Versicherungsvertrags. Sie bleiben weiterhin privat krankenversichert. Dies ist wichtig, um Ihren Versicherungsschutz nicht zu verlieren. Zahlung der laufenden Beiträge: Sie sind verpflichtet, die laufenden Beiträge aus Ihrem unpfändbaren Vermögen bzw. Einkommen zu zahlen. Der Insolvenzverwalter wird hierfür keine Mittel aus der Insolvenzmasse verwenden. Notlagentarif: Sollten Sie aufgrund der Beitragsschulden vor der Insolvenz oder aufgrund finanzieller Schwierigkeiten währenddessen die laufenden Beiträge nicht zahlen können, wird Ihr Vertrag in den sogenannten Notlagentarif umgestellt. Dieser bietet nur eine eingeschränkte Leistung für akute Erkrankungen und Schmerzzustände. Die Beitragsschuld läuft im Hintergrund weiter. Nach Begleichung aller offenen Forderungen (sowohl der alten, die durch die Insolvenz bedient wurden, als auch der neuen) können Sie in Ihren ursprünglichen Tarif zurückkehren. Zusammenfassende Handlungsempfehlung Alle Schulden auflisten: Stellen Sie sicher, dass die PKV-Beitragsschulden vollständig im Gläubigerverzeichnis Ihres Insolvenzantrags aufgeführt sind. Laufende Beiträge zahlen: Planen Sie die pünktliche Zahlung der monatlichen Beiträge ab Insolvenzeröffnung fest ein, um neue Schulden zu vermeiden. Kommunikation mit der Versicherung: Informieren Sie die Versicherung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und klären Sie die weitere Beitragszahlung.