„Mit Immobilien Steuern sparen und gleichzeitig fürs Alter vorsorgen.“

Mit solchen oder ähnlichen Versprechen wurden bereits in den 1990er- und 2000er-Jahren Wohnungen als Kapitalanlage verkauft. Das Konzept erschien auf den ersten Blick überzeugend: Eine Immobilie sollte weitgehend durch Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile finanziert werden. Der Käufer sollte nur einen überschaubaren monatlichen Eigenanteil tragen und gleichzeitig Vermögen für die Altersvorsorge aufbauen.

Für viele Erwerber entwickelte sich dieses vermeintliche Steuersparmodell jedoch zu einer erheblichen finanziellen Belastung.

Der Verein für Existenzsicherung e. V. (VfE) beschäftigte sich bereits damals intensiv mit diesen Fällen. Unter der Leitung von Johann Tillich wurden über viele Jahre Betroffene beraten und insbesondere außergerichtliche Lösungen mit finanzierenden Banken gesucht.

Heute stellen wir fest:

Vergleichbare Immobilienmodelle werden wieder vertrieben.

Und die ersten Folgen zeigen sich bereits. Beim VfE haben sich mittlerweile Geschädigte beziehungsweise Käufer aus 15 betroffenen Wohnanlagen gemeldet. Aufgrund der zunehmenden Zahl der Fälle beginnen wir deshalb erneut damit, Betroffene zusammenzuführen und Klagegemeinschaften beziehungsweise gemeinsame Interessenvertretungen für einzelne Wohnanlagen zu organisieren.

Die Erfahrungen aus den Hypo-Bank-Fällen

Bereits Ende der 1990er-Jahre beschäftigte sich der VfE mit einer großen Zahl von Immobilienkäufern, die Wohnungen als vermeintlich attraktive Kapitalanlage und Steuersparmodell erworben hatten.

Viele dieser Immobilien waren durch die damalige Hypo-Bank beziehungsweise später die HypoVereinsbank finanziert worden.

Das Problem zeigte sich häufig erst einige Zeit nach dem Kauf. Die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung entsprach nicht den Erwartungen, mit denen die Wohnungen vermittelt worden waren.

Käufer sahen sich beispielsweise mit hohen Darlehensverbindlichkeiten konfrontiert, während der tatsächliche Wert ihrer Immobilie erheblich hinter dem Kaufpreis zurückbleiben konnte. Gleichzeitig konnten kalkulierte Mieteinnahmen, Kosten oder die wirtschaftlichen Vorteile anders ausfallen als erwartet.

Der VfE setzte damals insbesondere auf außergerichtliche Verhandlungen mit den Banken, um für die Betroffenen wirtschaftlich tragfähige Lösungen zu erreichen.

Über die Tätigkeit von Johann Tillich und des VfE berichteten im Laufe der Jahre zahlreiche Medien und Fernsehformate, darunter unter anderem SAT.1, ZDF, RTL, Stern TV, Spiegel TV und ProSieben.

Auch die damaligen Vorgänge rund um die Immobilienfinanzierungen beschäftigten die Justiz.

Bereits 1998 wandte sich der Verein für Existenzsicherung an die Staatsanwaltschaft München I wegen möglicher Schädigungen von Kapitalanlegern im Zusammenhang mit Wohnimmobilienfinanzierungen der damaligen Hypo-Bank.

Die Angelegenheit wurde sogar Gegenstand einer Anfrage im Bayerischen Landtag. Aus der damaligen Antwort der Bayerischen Staatsregierung ergibt sich, dass die Staatsanwaltschaft aufgrund eines Schreibens des VfE ein Ermittlungsverfahren einleitete.

Diese Erfahrungen aus mehreren Jahrzehnten sind für unsere heutige Arbeit von besonderer Bedeutung.

Das Problem ist zurück

Lange Zeit schien es, als gehörten diese massenhaft vertriebenen Immobilien-Steuersparmodelle weitgehend der Vergangenheit an.

Unsere aktuellen Erfahrungen zeigen jedoch ein anderes Bild.

Seit einiger Zeit wenden sich wieder vermehrt Käufer an den Verein für Existenzsicherung, die Eigentumswohnungen als Kapitalanlage erworben haben und heute erhebliche Zweifel daran haben, ob die ihnen beim Verkauf dargestellten wirtschaftlichen Erwartungen realistisch waren.

Mittlerweile liegen uns Meldungen von Betroffenen aus 15 verschiedenen Wohnanlagen vor.

Dabei prüfen wir unter anderem, welche Angaben vor Vertragsabschluss gemacht wurden, wie der Kaufpreis zustande kam, welcher tatsächliche Immobilienwert zum Kaufzeitpunkt bestand, welche Mieten und Kosten kalkuliert wurden und wie die Finanzierung aufgebaut war.

Nicht jeder wirtschaftlich ungünstige Immobilienkauf begründet automatisch rechtliche Ansprüche. Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall.

Wenn jedoch bei mehreren Käufern derselben Wohnanlage ähnliche Abläufe, Vermittlungsstrukturen oder wirtschaftliche Auffälligkeiten auftreten, ist eine gemeinsame und koordinierte Prüfung besonders sinnvoll.

Warum einzelne Käufer häufig erst spät erkennen, dass ein Problem besteht

Das Gefährliche an solchen Modellen ist, dass die wirtschaftlichen Probleme häufig nicht unmittelbar nach dem Kauf sichtbar werden.

Solange die Finanzierung bedient werden kann und Mieteinnahmen fließen, entsteht zunächst der Eindruck, dass das Konzept funktioniert.

Die entscheidende Frage wird häufig erst Jahre später gestellt:

Was ist meine Wohnung tatsächlich wert?

Wenn beispielsweise eine Wohnung für 250.000 Euro erworben und weitgehend fremdfinanziert wurde, der realistische Marktwert zum Erwerbszeitpunkt aber möglicherweise erheblich niedriger lag, kann eine erhebliche wirtschaftliche Lücke entstanden sein.

Hinzu kommen Kaufnebenkosten, Zinsen, nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile, Instandhaltung, mögliche Sonderumlagen, Mietausfälle und weitere Belastungen.

Aus einer vermeintlichen Altersvorsorge kann dadurch eine langfristige finanzielle Verpflichtung werden.

Typische Aussagen beim Vertrieb

Bei der Prüfung aktueller Fälle begegnen uns immer wieder ähnliche Argumentationsmuster.

Beispielsweise wird mit der Kombination aus Immobilienbesitz, Mieteinnahmen, steuerlichen Vorteilen und Altersvorsorge geworben.

Entscheidend ist jedoch nicht die Werbeaussage, sondern die tatsächliche wirtschaftliche Rechnung.

Käufer sollten insbesondere prüfen:

• Welchen tatsächlichen Verkehrswert hatte die Wohnung beim Erwerb?
• Wie hoch war der Kaufpreis im Vergleich zu vergleichbaren Wohnungen?
• Welche Miete wurde bei der Berechnung zugrunde gelegt?
• War diese Miete tatsächlich nachhaltig erzielbar?
• Welche Kosten wurden berücksichtigt?
• Welche Instandhaltungs- und Sanierungsrisiken bestehen?
• Welche monatliche Belastung bleibt nach Abzug sämtlicher Einnahmen tatsächlich bestehen?
• Wie entwickelt sich die Restschuld?
• Welche Annahmen wurden zur Wertentwicklung der Immobilie gemacht?
• Welche Provisionen und Vertriebskosten waren möglicherweise im Kaufpreis enthalten?

Gerade die Gegenüberstellung von Kaufpreis, damaligem tatsächlichem Immobilienwert und Finanzierung kann für die weitere Prüfung von erheblicher Bedeutung sein.

15 Wohnanlagen – deshalb bündeln wir die Fälle

Die inzwischen eingegangenen Fälle betreffen nicht lediglich einzelne Wohnungen.

Beim VfE haben sich bereits Betroffene aus 15 Wohnanlagen gemeldet.

Das verändert die Situation erheblich.

Wenn mehrere Erwerber derselben Anlage ähnliche Erfahrungen gemacht haben, können Unterlagen und Abläufe systematisch miteinander verglichen werden.

Wir prüfen deshalb, ob sich beispielsweise Vermittlungsunterlagen, Berechnungen, Kaufpreise, Finanzierungsmodelle, Mietprognosen oder sonstige Angaben wiederholen.

Genau hier liegt ein wesentlicher Vorteil einer gemeinsamen Interessenvertretung.

Der VfE gründet wieder Klagegemeinschaften

Aufgrund unserer Erfahrungen aus den früheren Steuersparmodell-Fällen haben wir uns entschlossen, betroffene Käufer wieder wohnanlagenbezogen zusammenzuführen.

Für entsprechende Wohnanlagen werden daher Klage- beziehungsweise Interessengemeinschaften aufgebaut.

Das bedeutet nicht, dass automatisch in jedem Fall Klage erhoben wird. Zunächst geht es darum, Informationen und Unterlagen strukturiert zusammenzuführen und die rechtlichen und wirtschaftlichen Möglichkeiten zu prüfen.

Eine gemeinschaftliche Vorgehensweise kann erhebliche Vorteile haben.

Wenn zehn, zwanzig oder mehr Eigentümer derselben Wohnanlage ihre Unterlagen zur Verfügung stellen, entsteht ein wesentlich vollständigeres Bild als bei der isolierten Betrachtung einer einzigen Wohnung.

So können etwa Kaufpreise verschiedener Wohnungen verglichen, wiederkehrende Vertriebsunterlagen erkannt und Aussagen verschiedener Käufer gegenübergestellt werden.

Auch mögliche Gutachten zum damaligen oder heutigen Immobilienwert können für mehrere vergleichbare Fälle von Bedeutung sein.

Nicht vorschnell verkaufen oder weitere Vereinbarungen unterschreiben

Wer Zweifel an seinem Immobilienkauf hat, sollte zunächst seine Situation sorgfältig prüfen lassen.

Insbesondere sollte geklärt werden, welche Unterlagen aus der damaligen Vermittlung noch vorhanden sind.

Von besonderem Interesse können sein:

Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Berechnungsbeispiele, Rentabilitätsberechnungen, Exposés, Vermittlungsunterlagen, E-Mails, Nachrichten, Gesprächsnotizen, Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Angaben zum damaligen Eigenkapital und zur Finanzierung.

Auch Werbeunterlagen, die zunächst unwichtig erscheinen, können später von erheblicher Bedeutung sein.

Betroffene derselben Wohnanlage sollten sich melden

Besonders wichtig ist für uns derzeit, weitere Käufer aus den bereits bekannten und möglicherweise weiteren betroffenen Wohnanlagen zu identifizieren.

Denn häufig weiß ein Eigentümer überhaupt nicht, dass andere Käufer derselben Anlage ähnliche Probleme haben.

Erst wenn die Fälle zusammengeführt werden, können Gemeinsamkeiten sichtbar werden.

Deshalb unser Aufruf:

Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Steuersparmodell oder Kapitalanlage erworben haben und heute Zweifel am damaligen Kaufpreis, am tatsächlichen Wert der Immobilie, an der Finanzierung oder an den damaligen Angaben des Vermittlers haben, lassen Sie Ihre Unterlagen prüfen.

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie als weitgehend durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse finanzierbare Altersvorsorge dargestellt wurde.

Erfahrung aus den alten Fällen nutzen

Für den Verein für Existenzsicherung ist diese Entwicklung in gewisser Weise eine Rückkehr zu seinen Wurzeln.

Bereits vor mehr als 25 Jahren beschäftigten Johann Tillich und der VfE die Folgen massenhaft vertriebener Immobilien-Steuersparmodelle. Damals wurden für zahlreiche Betroffene Lösungen gesucht und Verhandlungen mit Banken geführt.

Heute wollen wir diese Erfahrung erneut einsetzen.

Die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich verändert. Das Grundproblem erscheint in manchen der uns vorliegenden Fälle jedoch bemerkenswert vertraut:

Eine Immobilie wird als sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge präsentiert. Die Finanzierung erscheint aufgrund von Mieteinnahmen und steuerlichen Effekten tragbar. Erst später stellt sich die Frage, ob Kaufpreis, Immobilienwert und tatsächliche Belastung überhaupt in einem angemessenen Verhältnis standen.

Genau deshalb handeln wir jetzt.

Betroffene aus mittlerweile 15 Wohnanlagen haben sich bereits an uns gewandt. Weitere Fälle werden geprüft. Der Verein für Existenzsicherung wird Betroffene gleicher Wohnanlagen zusammenführen und dort, wo die Voraussetzungen vorliegen, gemeinsame rechtliche und außergerichtliche Schritte vorbereiten.



Sie haben ebenfalls eine solche Wohnung gekauft?

Dann bewahren Sie sämtliche Unterlagen auf und setzen Sie sich frühzeitig mit uns in Verbindung.

Je mehr Käufer einer Wohnanlage gemeinsam ihre Unterlagen zur Verfügung stellen, desto besser lassen sich Vertriebsabläufe, Kaufpreise, Finanzierungen und mögliche Gemeinsamkeiten rekonstruieren.

Verein für Existenzsicherung e. V.

Seit Jahrzehnten Erfahrung mit Steuersparmodellen, Immobilienfinanzierungen und der außergerichtlichen Lösung schwieriger finanzieller Situationen.